Mesa Debate – Alquileres en contextos vulnerables - Habitat para la Humanidad Argentina

El jueves 18 de mayo se llevó a cabo la Mesa Redonda Alquiler en contextos vulnerables en el Centro Cultural San Martín, donde se expusieron distintas miradas sobre alquileres que están por fuera del mercado formal. Este es el caso de espacios que se alquilan de manera informal y muchas veces abusiva en conventillos, inquilinatos, hoteles pensión y villas, invisibilizados y cuyas condiciones afectan a una enorme población.

El paso de María Elena Acosta por Buenos Aires, autora de la publicación Alquileres Justos, Soluciones Urbanas para Buenos Aires, brindó la oportunidad de conocer más cuál fue el recorrido que hizo al sistematizar la experiencia y cuáles fueron los principales descubrimientos.

Pablo Vitale de ACIJ Asociación Civil para la Igualdad y la Justicia, se centró en la situación en las villas, donde trabajan intensamente. Desde donde hace casi tres años desarrollan una perspectiva de Derecho a la Ciudad en donde, entre otras problemáticas habitacionales, abordan el alquiler.

El Arq. Prof. Raúl Fernández Wagner se refirió a formas de urbanización observadas en el área metropolitana y a los distintos tipos de mercantilización desarrolladas en cada contexto.

Transcribimos algunas ideas expresadas por cada uno de ellos que facilitan la comprensión del tema, dejando abierto el debate pero sobre todo, llamando a la acción sobre un tema que debe ser atendido como prioritario dentro de la problemática habitacional.

María Elena Acosta

“La experiencia de Hábitat combina dos elementos importantes: el alquiler y el acceso a los vacíos urbanos”.

“Se buscó hacer una sistematización cualitativa, que analice las prácticas de HPHA, pero que la palabra de los actores que intervinieron sea la voz que destaque más allá de los datos, que nos ayudan a dimensionar la problemática o resultados de una experiencia, pero sobre todo aquellas cualidades subjetivas que surgieron en el proceso, recuperar esa lógica cotidiana de la experiencia, indagar en aquellas sensaciones y descripciones que las experiencias van dejando en la vida de la gente”.

“En el primer capítulo introdujimos una crítica al colonialismo epistemológico de los procesos urbanos de América Latina. Estamos permanentemente cambiando las distintas lógicas sin entender las prácticas anteriores. Este fue el primer elemento que se señala.

También nos preguntamos: ¿desde dónde empieza la división del uso y ocupación de los espacios? ¿Cuándo empezó a separarse?, a ser privadas las actividades que eran compartidas como lavanderías comunitarias, patios que se compartían. Y eso es una característica de los conventillos que muchos dicen que se idealizan esas épocas de solidaridad: pues no, eran prácticas solidarias producto del relacionamiento”.

“También recalcamos la invisibilidad del tema de alquiler como una opción de vivienda, porque el mercado inmobiliario y la política de subsidios que se expandió en América Latina lo que proponía era vivienda nueva, unifamiliar. También está invisibilizada la problemática de las familias que alquilan. Pero en este caso, como en todo, hay dos partes: los que ponen en alquiler esas propiedades y los que alquilan. La historia hay que revisarla de los dos lados: la legislaciones caducas, inaplicables, hay legislaciones en nuestros países en tema de alquileres de los años ´60, ´70, que han sido modificadas, actualizadas, mejoradas pero no han sido cambiadas en su esencia. Luego revisamos las políticas públicas para incentivar el alquiler: algunos casos comparados con casos europeos donde los gobiernos locales tienen algunas políticas públicas que incentivan, en otras obligan, a que los inmuebles que están vacíos por un lapso de tiempo tengan la obligatoriedad de ser alquilados”.

“La experiencia de Hábitat combina dos elementos importantes: el alquiler y el acceso a los vacíos urbanos. En el alquiler, con toda la concepción de una opción de vivienda, vemos que hay temor: tanto del que alquila, que le quiten el inmueble, que el inquilino no se vaya más, como el que accede, de que haya mucho condicionamiento o le pidan la casa. Está presente la desinformación de quienes alquilan, la especulación en el alquiler”.

“En cuanto a los vacíos urbanos, todos los costos o beneficios de estas situaciones, existen. Si la municipalidad tiene ocupadas o no esas viviendas, esas viviendas subutilizadas o no utilizadas no están al día en impuestos, esto se va convirtiendo en una patología urbana”.

“Hábitat ubicó a las viviendas deshabitadas como un problema y combinó, el alquiler y las viviendas vacías. No se asume a la vivienda deshabitada como un problema, por el discurso del derecho a la propiedad privada, pero cuando existe un exceso de vivienda que no está ocupada, que está subutilizada, podría decirse que hay un abuso del derecho a la propiedad”.

“Se dice que hay que motivar el alquiler como una opción, pero es el cumplimiento de los requisitos para alquilar lo complejo. ¿Qué aspectos explican el acceso a una vivienda de alquiler? Si eres extranjero más, se suman cualidades a la complejidad, la desconfianza de los propietarios, las condiciones impuestas por los dueños, la inestabilidad laboral y el prejuicio y la discriminación”.

Raúl Fernández Wagner

“El espacio Habitar Argentina trabaja desde el 2010 y consideramos que se necesita generar un proceso de incidencia parlamentaria. Argentina no tiene una ley nacional de desarrollo urbano”.

“En general, la vivienda es una mercancía compleja, porque aúna suelo urbano, servicios urbanos (infraestructura necesaria para sustentar la vida en ese contexto) y el hecho material de la casa. Todo eso es esta mercancía compleja y que en general podemos decir que el precio está altamente influenciado no por el hecho físico de la vivienda sino por la condición de mercancía que tiene y ocupa en el espacio”.

“Una de las características muy fuertes en los últimos años en la Argentina es que las propiedades dejaron de transarse en moneda corriente sino que se hace en dólares. Con lo cual, esto altera de manera importante la red”.

“Características del boom inmobiliario y distintas modalidades no solo en Buenos Aires, que hoy impactan importantes repercusiones en las estructuras de la ciudad, en los precios de suelo, en las formas que se altera, por ejemplo, buena parte de las periferias de la ciudad, que es donde los barrios privados se asientan”.

“Las formas tradicionales de expansión de crecimiento de la ciudad y particularmente de las periferias, donde las familias compraban un lote y construían una casita, autoconstruían, se terminó. El precio del suelo de la periferia tiene precios similares al centro, con lo cual podemos decir que los sectores de clases media trabajadoras, los sectores medios bajos, que habían venido comprado un lote (década del 40 y algo hasta los 80), prácticamente primera y segunda corona metropolitana, fue lo que llamamos la urbanización del loteo. En aquellos años las preocupaciones eran terminar la casa.

“El acceso al suelo era pagable por un asalariado, en muchos casos cambiaba el valor del alquiler por ese y se asentaba, compraba una casa prefabricada y ya comenzaba a construir lo propio en su terreno”.

“Ese proceso se fue terminando porque toda la periferia comenzó a ser muchísimo más cara, más la expectativa de ser un barrio cerrado. Básicamente ahí se ha trasladado una parte de las necesidades y demandas de los nuevos matrimonios, clase media, a los alquileres, con lo cual sostenemos un empuje muy grande de los mismos”.

“El gran tema era la vivienda y no el lote. Lo que crece es el acceso de las familias al suelo informal”.

“Las villas hoy buena parte tienen una renta de alquiler, o se construye para alquilar. Hay un desarrollo especulativo muy claro en las que están mejor localizadas. Otro segmento del mercado informal lo constituyen los “viejos” conjuntos de vivienda social estatales”.

“Las políticas públicas de vivienda se ejecutan en el contexto de una nueva fase desarrollista latinoamericana (Neodesarrollismo de los últimos 10 años): la construcción de viviendas sociales está concebida y encuadrada dentro de la obra pública. …por lo que adquiere una gran importancia para el desarrollo económico y productivo interno, cuyo objetivo central es impulsar el sostenimiento (y crecimiento) de la actividad económica y la generación de empleo formal. Esta necesidad (de movilizar la economía) afecta la concepción y diseño de la política pública, dando por hecho que la dimensión de lo urbano -y la vivienda como derecho- quedan automáticamente comprendidas”.

Pablo Vitale

“Hoy se calcula que un tercio de la población es inquilina (dato 2010) dentro del mercado formal, con muchas comillas en su formalidad”.

“Los puntos de partida tienen que ver con la Ciudad de Buenos Aires, donde en particular hay una tendencia bastante evidente en un eje de riqueza hacia el norte y un eje de pobreza hacia el sur. Todos los precios de suelo crecen, pero los precios en el norte crecen todavía más acentuadamente que en el sur. Esto se corresponde no en forma casual con el crecimiento del parque inmobiliario vacante. Las viviendas vacías que son las que, en alguna medida, dan cuenta de que este crecimiento de precios del suelo también se traduce en crecimiento del parque inmobiliario no tienen fines de uso sino de conservación y sobre todo, de acrecentamiento de dinero”.

“Tampoco en forma casual va creciendo tendencialmente la población inquilina en la Ciudad de Buenos Aires. En el distrito la población es estable desde hace 50 años (ronda los 3 millones de habitantes): no hay crecimiento importante en la Ciudad, si por supuesto en el área metropolitana, pero hay dos tendencias bien marcadas con la población inquilina y la que vive en villas. Las razones en común tienen que ver con el parque inmobiliario cada vez más inaccesible en términos de mercado”.

“La lógica de formal e informal como si fueran opuestos no es la que se aplica en general en los mercados. El mercado formal está lleno de irregularidades: la enorme mayoría de alquileres formales no están declarados, cobro ilegal de comisiones por parte de las inmobiliarias que es parte de las dificultades que las familias tienen que asumir a la hora de alquilar y el conjunto de precariedades asociadas al acceso de la vivienda en alquiler que tiene que ver con estas formas semi-formales”.

“En el hábitat informal propiamente dicho, tenemos una gama de situaciones: las más marcadas son ocupaciones de viviendas, hoteles pensión e inquilinatos y villas y asentamientos precarios, que son los que fundamentalmente explican la precariedad habitacional en situaciones de informalidad neta o semi formalidad. Los inquilinatos en la Ciudad de Buenos Aires como forma de residencia permanente no tienen estatuto formal pero son muchas veces hoteles que en su nominación aparecen como Hoteles de Pasajeros que uno sabe que son hoteles de residencia permanente. Esta modalidad replican muchas de las problemáticas del alquiler formal, acentuadísimas, en muchos casos con condiciones peores que las que existen en villas”.

“Contraintuitivamente, las villas no crecen más acentuadamente en períodos de crisis o cuando hay dificultades económicas, que es lo que el sentido común indicaría, sino, fundamentalmente cuando hay oportunidades laborales reales o percibidas y crece la población migrante sobre todo en períodos como en los últimos diez años, de recuperación económica pero al mismo tiempo de incremento exponencial del precio del suelo, la localización deriva a villas. La diferencia más marcada entre los 40 / 50 con la industrialización por sustitución de importaciones, el inicio de la dictadura y el presente es que, originariamente la villa era un lugar de tránsito, de residencia temporal hasta el acceso a una vivienda periférica o en la ciudad pero de forma consolidada, y en el presente las villas son un lugar de llegada y de residencia permanente por parte de la población”.

“Respecto a la situación en las villas de la ciudad, este tipo de intervenciones en particular pero la propia dinámica de mercado lo que debería generar es una mayor atención respecto a la población más vulnerabilizada que es la de quienes alquilan. Las restricciones para el acceso al suelo urbano para sectores populares implica que se mercantilice cada vez más el acceso en la villa para la compra-venta, pero también muy acentuadamente en el alquiler. Esto se ve en las villas mejor localizadas, donde el acceso a la centralidad hace que sea cada vez más atractivo para quienes viven en el barrio poner parte de su vivienda o generar emprendimientos asociados al alquiler”.

“Como respuesta, se viene impulsando el Acuerdo por la Urbanización de Villas, dividido en varios ejes. Entre los puntos se destaca la situación de inquilinos en la villa como de particular vulnerabilidad porque si bien les caben las regulares del resto del barrio, no es una población particularmente visibilizada y que esté teniendo hoy capacidad de organización, de agenda propia y de reclamo ante el poder público y tampoco de inserción con el resto de las organizaciones territoriales”.