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Desde la ONG explican que «hay viviendas vacías disponibles y hay familias que pueden pagarlas. Lo que falta muchas veces es un intermediario que le dé confianza al propietario y elimine las barreras que hoy excluyen a miles de personas.

Buenos Aires es una ciudad de paradojas: mientras miles de personas buscan desesperadamente una vivienda, los censos indican que hay unas 228 mil propiedades vacías en el distrito.

Frente a esa realidad, la ONG Hábitat para la Humanidad Argentina presentó su Inmobiliaria Social. Esta iniciativa apunta a funcionar como intermediario entre propietarios de inmuebles ociosos e inquilinos que cuentan con capacidad de pago, pero que no cumplen los requisitos usuales del mercado formal.

La propuesta surge en un contexto en el que el alquiler gana cada vez más peso en la Ciudad de Buenos Aires: actualmente, el 35,3% de los hogares alquila. Y esa cifra está en aumento.

Según contó la directora ejecutiva de la organización, Bárbara Bonelli, el problema no radica únicamente en la falta de viviendas para alquilar. “Hay viviendas disponibles y hay familias que pueden pagarlas. Lo que falta muchas veces es un intermediario que le dé confianza al propietario y elimine las barreras que hoy excluyen a miles de personas”, sostuvo.

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La iniciativa de una ONG apunta a personas con capacidad de pago que hoy no consiguen garantías o ingresos formales para acceder a una vivienda. El 35,3% de los hogares porteños alquila.

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Hábitat para la Humanidad actúa como intermediaria entre propietarios con inmuebles ociosos e inquilinos que no acceden a los requisitos del mercado inmobiliario. El proyecto apunta a reactivar parte de las 228.000 viviendas vacías que hay en CABA

Hábitat para la Humanidad Argentina lanzó la Inmobiliaria Social, un modelo de intermediación habitacional que busca reducir la brecha entre la oferta de vivienda ociosa y la demanda de familias que pueden pagar un alquiler pero no logran cumplir los requisitos formales del mercado.

El proyecto se presenta como una respuesta a una paradoja que se refleja en los datos de la realidad porteña: mientras las viviendas vacías ascienden a 228.000, son cada vez más las personas que buscan alquilar y no pueden.

Eliminar barreras

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el 35.3% de los hogares alquila. Esa cifra ascendió un 66% entre 2018 y 2023, al mismo tiempo que ascendió la cantidad de inmuebles ociosos y disponibles para alquilar que representan el 13.8% del total.

«Hay vivienda disponible y hay familias que pueden pagar. Lo que falta es un intermediario que le dé confianza al propietario y elimine las barreras que hoy excluyen a miles de personas», explicó Bárbara Bonelli, directora ejecutiva de la organización.

El modelo opera sobre dos ejes. Por un lado, identifica propiedades que no pueden alquilarse por procesos legales inconclusos o problemas de habitabilidad, como refacciones que resultan muy onerosas para sus propietarios o sucesiones no concluidas.

Frente a esas situaciones, la organización desarrolla un modelo de reformas y revalorización para poner la vivienda en condiciones de ser alquilada, que se financiará a medida que se cobra el alquiler. También, avanza en alianzas con actores clave para asesorías y acompañamiento.

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En América Latina en general, y en Argentina en particular, la creciente inquilinización, combinada con altos niveles de informalidad laboral, genera que una parte importante de la población no acceda a una vivienda adecuada a través del mercado. Estas barreras de acceso dejan a muchas personas viviendo en lugares que no cuentan con condiciones mínimas de habitabilidad, pagando precios similares a los de un alquiler formal. Así, se crea un mercado no regulado que mueve mucho dinero sin satisfacer las necesidades de quienes lo habitan. 

Desde Hábitat para la Humanidad Argentina venimos trabajando esta problemática desde hace ya muchos años. Primero, a través de nuestro proyecto Estela de Esperanzas, que permite a familias con historial de viviendas inadecuadas acceder a una alquiler formal. Luego, y partiendo de esta experiencia exitosa, emprendimos un arduo trabajo de incidencia para contribuir a generar cambios sistémicos. 

Un ViLab de experiencias exitosas 

Junto a la Plataforma UHPH y la Red de Innovación Local (RIL), llevamos adelante un Laboratorio de Vivienda con el objetivo de sensibilizar y movilizar sobre la necesidad de ampliar el acceso a la vivienda a través del alquiler social, específicamente con un modelo de Inmobiliaria Social. 

Durante el encuentro, se compartieron modelos exitosos que pueden servir como puntapié para la construcción de un programa escalable en Argentina. El mismo fue moderado por Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de Fundación Tejido Urbano. 

El primero de ellos fue el mencionado proyecto Estela de Esperanzas. Durante la presentación, destacamos el nivel de compromiso de los inquilinos. “La morosidad es baja, similar a la del mercado formal, y las familias valoran tanto el acceso a una vivienda segura que el alquiler se convierte en prioridad”, explicó Mónica Gallegos, responsable de Incidencia. 

El Fondo Inmobiliario Comunitario para el Alquiler (FICA), de Brasil, adquiere y gestiona inmuebles, además de diseñar soluciones específicas como vivienda estudiantil, programas para personas en situación de calle y alquileres compartidos. Este modelo combina donaciones, inversión social y cesiones de inmuebles. Desde FICA pusieron especial énfasis en el acompañamiento social. “Para que los inquilinos puedan lograr independencia financiera, es fundamental ofrecer una gestión social”, comentó Simone Gatti, presidenta del Fondo. 

Santiago Mendía, del Affordable Housing Institute (AHI), una consultora de impacto sin fines de lucro dedicada a mejorar los ecosistemas de vivienda asequible en todo el mundo, resaltó el desafío de las inmobiliarias sociales: “Éstas deben ser financieramente sostenibles y socialmente transformadoras”. 

Desde Chile se presentó el proyecto municipal Innova Recoleta que, a través de una Inmobiliaria Popular, ofrece vivienda en alquiler accesible a distintas poblaciones en situación de vulnerabilidad. Su director ejecutivo, Alberto Pizarro, comentó: “Parece muy complejo arrendar a familias, pero es una gran oportunidad para los municipios”. 

Siguientes pasos 

Éstas son solo algunas de las experiencias de alquiler social que existen en nuestro continente. Sus resultados exitosos y aprendizajes son una hoja de ruta para diseñar una Inmobiliaria Social en Argentina que pueda tender un puente entre una demanda insatisfecha y una oferta vacante y no explorada. 

Es por eso que, durante las próximas semanas, estaremos trabajando con expertos del ecosistema de la vivienda y gobiernos locales en Talleres Estratégicos para cocrear soluciones innovadoras. 

Mirá el webinar completo acá

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En Argentina el alquiler social está contemplado en el artículo 17 de la Ley de Alquileres y las recientes discusiones sobre la normativa no lo modificaron. Sin embargo, hasta el momento no se implementó una política que les permita a las personas excluidas del mercado inmobiliario formal rentar una vivienda. “Una de las conclusiones de todas las mesas de trabajo fue que no es útil un plan único de alquiler social a gran escala, sino diferentes programas con las especificidades de la población a la que está dirigido. Hay que desarrollar un abanico de herramientas y un diagnóstico previo para elaborar políticas óptimas”, señaló Paula Celestino Ayala, directora adjunta de Desarrollo Institucional de la organización. 

En el país hay 600 mil hogares inquilinos que no tienen ingresos formales, lo que los pone en riesgo de exclusión. Ese fue uno de los datos que surgieron en los paneles que se realizaron durante los tres días de trabajo. “Existen en la región y el mundo distintos modelos para garantizar que las familias en esta situación accedan a una vivienda digna, y en esas experiencias el Estado asume diferentes roles”, explicó Celestino Ayala. 

Durante los tres días de trabajo, realizados en la sede porteña de la Universidad Blas Pascal, se buscó la coproducción de conocimiento como insumo para elaborar un proyecto materializable de alquiler social. Las conclusiones se trabajarán con un “grupo promotor”, integrado por organizaciones y personas voluntarias que quieran encarnar, junto con Hábitat para la Humanidad Argentina, el seguimiento de las propuestas para materializar una política pública, en diálogo con quienes sean parte de los gobiernos a partir de diciembre próximo.

Alquiler social, una medida política

Durante las jornadas, representantes de las fuerzas políticas Unión por la Patria (UP), Juntos por el Cambio (JxC) y La Libertad Avanza (LLA) intercambiaron ideas sobre qué hacer para que más personas puedan acceder a un alquiler. “Creemos fundamental que las y los dirigentes cuenten con información sobre la realidad de muchas familias excluidas, tanto como escuchar cuáles son los planes que proponen poner en marcha”, señaló Celestino Ayala. “Hubo muchos puntos en común, eso es lo más importante”, resaltó.

Manuel Socías, legislador porteño por UP, propuso que “en el corto plazo, se debe salir de la emergencia con una respuesta concreta, como la constitución de un fondo de estabilización del mercado de alquileres”. Según explicó, esa herramienta aliviaría la crisis habitacional de todos los sectores inquilinos, no solo de quienes necesitan el alquiler social. En calidad de subrogación, “el fondo le pagaría al propietario en nombre del inquilino y después le cobra al inquilino 36 cuotas consecutivas con una actualización anual que esté por debajo de lo que establezca el índice vigente en la ley”. 

Para aplicar una vez saldada la problemática macroeconómica para el país, en el mediano o largo plazo, su fuerza elabora “un régimen nacional de alquileres protegidos, que tenga un submercado público, articulado a través de los bancos públicos de vivienda y con un stock de vivienda que permita atender a las poblaciones vulnerables con alquiler social, y luego un submercado privado”.

“El 30% de los porteños alquilan y en los barrios populares es donde más necesidad existe de que haya una política pública de alquiler social”, evaluó, en tanto, Iván Kerr, ex secretario de Vivienda de la Nación y referente de la temática de JxC. En su mirada, un camino de solución es brindar créditos para la vivienda para personas mayores, por encima del límite actual de esa herramienta bancaria ubicada en promedio en los 55 años. 

“La tierra pública debe volcarse para la política habitacional. El Estado la tiene que disponibilizar”, consideró. También se manifestó en desacuerdo con incorporar un impuesto a la vivienda ociosa porque el sector público “debe dar un incentivo para que quien tiene una vivienda se anime a ponerla en alquiler”.

Para Ricardo Inti Alpert, especialista en vivienda de LLA, “el alquiler social, o una mirada social sobre los alquileres, es algo tan importante que amerita un foro permanente que nos de una hoja de ruta para abordar la situación”.  Por eso, se comprometió a revisar el documento de propuestas de gestión de su fuerza y darle más preponderancia al alquiler social. 

En coincidencia con sus pares, consideró que “hace falta incrementar el stock de viviendas” para que sea posible rentarlas, ya que “no se puede alquilar lo que no existe”.

Derechos en espera

Aunque hace tres años la Ley 27.551 creó el Programa Nacional de Alquiler Social, hasta el momento no fue implementado. Mientras se reclama por la aplicación de políticas efectivas, muchas familias viven en inquilinatos y hoteles-pensión en condiciones insalubres. “Fui a buscar un alquiler y me ofrecieron uno que no le ofrecían a nadie. Me lo mostraron de noche y firmé un alquiler por diez años. Al otro día, cuando nos mudamos, vimos que el baño en realidad era un pozo y que no había agua caliente en las duchas. Como el conventillo estaba inclinado se hundió el piso de la cocina”, relató una de las panelistas de la jornada, Lourdes Techera, que integra las mesas territoriales sobre alquiler social y reside en los edificios que integran el proyecto “Estela de Esperanzas”, que la organización puso en marcha en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Justamente para buscar estrategias que frenen la vulneración de derechos en materia de vivienda, durante las actividades se conocieron casos de alquiler social en otros países, como Rumania y España. También, se escucharon los testimonios de personas que representan a poblaciones históricamente vulneradas en su acceso a la vivienda, como la LGBTIQ+.

Para Gustavo Caliciotti, director académico de la Escuela de Negocios Inmobiliarios de la Universidad Blas Pascal, hace falta “voluntad política en la inversión social para proteger a personas que están en situación vulnerabilidad”. Convocó a “trabajar mancomunadamente el sector público y privado, tomando como ejemplos los casos de alquiler social de Rumania y Hungría. Dar educación financiera para que progresivamente las familias puedan acceder a mejores inmuebles”.

De hecho, una de las conclusiones de las jornadas fue que el sector privado tiene un rol importante en la generación de oferta, tanto como es fundamental la participación del Estado para generar seguridad jurídica para todas las partes involucradas y acompañamiento para la población más vulnerable. Solo una mirada articulada, participativa e involucrada permitirá consolidar una política de vivienda que beneficie a todas las personas, en especial a quienes son históricamente excluidas por el mercado inmobiliario.

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Se trata de un evento participativo y articulado con diferentes sectores para aportar a la construcción de conocimiento, reconocer los desafíos y expresar ideas respecto a esta forma de acceso a la vivienda.

Es nuestra intención que estas Jornadas sean una contribución para la comprensión y búsqueda de soluciones sobre el tema, para lo que consideramos sumamente importante contar con todas las miradas posibles.

Programa

Lunes 4
– Experiencias Internacionales y Nacionales: casos Barcelona y Hábitat para la Humanidad Rumania. Iniciativas del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires y de la Municipalidad de Rosario. Modera: Cristina Reynals.
– Contexto y marco de nuestra realidad a través de la mirada de expertos: con la participación de Fernanda García Monticelli, Daniela Gargantini, Cynthia Goytia y Agustín Pascual Sánz. Modera: Javier Forlenza.
– Mesas de trabajo.

Martes 5
– Un programa de alquiler social, ¿para quiénes?: Vecinas y vecinos, Andrea Rivas (AFDA), Paola Urquizo y Jessica Flores (Red federal de Familias Monomarentales). Modera: Facundo Di Filippo.
– El rol e involucramiento del sector privado: Marta Liotto (CUCICBA), Daniel Mintzer (Desarrollador), Matías Kelly (Sumatoria), Aldo Lozano y Gustavo Caliciotti (UBP). Modera: Pamela Cáceres.
– Mesas de trabajo.

Miércoles 6
– Presentación de propuestas habitacionales de candidatos electorales.
– Plenario y Cierre.

Las Jornadas de Alquiler Social cuentan con el apoyo de la Universidad Blas Pascal y de Hábitat para la Humanidad en el marco de la Campaña Hogar Es.

Encuentro con invitación especial. Si estás interesado en participar, enviar un mail a incidencia@hpha.org.ar

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Además, tal análisis también tiene como objetivo comparar la situación de las familias en distintos contextos temporales, donde serán recalcados aspectos relevantes de la situación en que aquellas se encontraban antes, durante y después de participar en el Proyecto. De ese modo, podemos conocer sus trayectorias habitacionales y vislumbrar de qué manera el Proyecto influyó en la vida de las familias.

Considerar la percepción de las familias en relación a los resultados efectivos del Proyecto, teniendo en cuenta si el mismo fue capaz de atender a las expectativas y demandas relacionadas a la situación habitacional de las familias, es de fundamental importancia para la ampliación, replicación y/o adaptación del Proyecto para otros contextos.

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